楼市风云!央行出手,王健林千亿资产腾挪谁是赢家

焦点观小岛 2017-08-17 18:12:11
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一、央行出手了!炒房客面临被锁楼市... 近日,央行在最新发布的中国区域金融运行报告(2017)中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线:在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房;停止对落后产能的金融支持。 1.严控投机性购房,各地因城施策 报告强调,2017年,各地区将认真落实

一、央行出手了!炒房客面临被锁楼市...

近日,央行在最新发布的中国区域金融运行报告(2017)中为房地产和去产能划出了清晰的金融政策底线:在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投资投机性购房;停止对落后产能的金融支持。

1.严控投机性购房,各地因城施策

报告强调,2017年,各地区将认真落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策要求,继续强化“因城施策”调控政策,全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势。

报告分析:“从调控政策措施看,2016年尤其是2016年四季度以后,‘因城施策’调控力度加大,灵活度提升。”

同时,“房价上涨预期仍然存在;土地供应不足,部分城市甚至出现‘面粉比面包贵’的情况;部分热点城市库存处于低位,短期内市场供应紧张;居民投资渠道有限且回报不高。”

虽然国家在长效调控上已做了巨大努力,但长效机制短期无法达到,要想短期控制房价,阀门必须关紧,因此当前的限制性调控政策不可能只是昙花一现。下半年全国楼市调整期将持续。

2.政策到底在打什么牌

从限购、限价,到限贷、限售、限商办,“五限”时代在中国部分城市已拉开帷幕。

违规发放住房贷款的银行都要被罚。

针对违规房贷,4个月内,各地银监局对开发商及个人开出超100-张罚单。

由此可看出:

1.前几年信贷宽松的年代,贷款乱像丛生,已危及到金融体系的安全。

2.银行违规给开放商发放贷款不行,对个人进行违规发放住房贷款也不可以。这些情况均被处罚。

3.监管层要从资金源头上控制房价,控制违法发放贷款,贷款审核更严格,周期更漫长。

总之,央行目的只有一个,严控投机性购房,从源头切断炒房客的炒房资金。

二、万达千亿资产大腾挪

“高处不胜寒”——在中国房地产市场打拼了近30年的王健林可能对此最有体会。最近几个月,通过一系列让人眼花缭乱且又让人惊掉下巴的资本运作(涉及总金额高达1000亿元以上),王健林掌舵的万达集团官方微信近日宣布:万达彻底告别了房地产!!

最近1个月,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出……

先是7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。

“只要有万达,迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时,王健林的大动作一个接一个。

从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。

每日经济新闻报道,7月25日,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有;7月5日,南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下;北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。

万达最近的一项大动作就发生在8月9日深夜10时52分,万达酒店发展公布重大资产重组计划,将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到了70.5亿元人民元。

难怪媒体报道,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

三、万达集团:彻底告别房地产!

万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产。

近日,万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。同时,万达集团在文章中表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

王健林还打趣道,万达商业不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。

今年年初,王健林还称,万达商业“轻资产”转型成功,并且公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

四、谁才是真正的赢家?

有这样一句话,每一次擦身而过的交易,都是买的人和卖的人在互道一声SB。

76家酒店、13个文旅项目,84家万达广场项目,融创中国、富力、信托方和万达之间,到底谁是赢家?

劲旅咨询首席分析师魏长仁分析称,这或许就是万达的“空手道”法则,即项目由其开发后,找到投资者接盘该项目但保留管理权,其轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。这样既可以回笼资金,又能降低资产负债率,还有租金分成。

那么,万达的“轻资产”转型就一帆风顺么?

据第一财经资讯,万达系如今的架构颇为复杂,大连万达集团现有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融。

但查阅万达商业2016年中期报告发现,万达商业的主要收益仍是物业销售以及投资物业和管理。

物业销售占总收益的67.3%,投资物业租赁及物业管理收入占21.6%,酒店经营收益仅占7%。

王健林有自己的“轻资产”转型方向,孙宏斌有自己的地产赶超梦,富力和一众信托看上了优质项目,在这次交易里,到底是谁占到了便宜呢?

是否像王健林说的那样,万达与融创中国、富力的合作无论是从企业战略还是商业逻辑看,三方都是赢家呢?

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